본 등기는 등기 및 완전한 효력을 가진 보통의 등기이고 등기의 본래의 효력, 즉 물권 변동의 효력을 발생시키는 등기의 일입니다.
부동산의 소유자가 바뀐 것을 알리고 권리를 확실히 하는 등기로 기재 내용에 의해서 기입 등기, 변경 등기, 회복 등기, 보존 등기, 설정 등기로 구분되며 형식에 따라서는 주요 등기 및 부기 등기로 나누어집니다.
기재 내용에 대해서 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.
기입 등기)부동산에 대한 경매가 이뤄질 것을 알리는 역할로 새로운 등기 원인이 생긴 경우 등기부에 기재하는 것을 말합니다.
변경 등기)기존 등기 사항의 일부가 후발적으로 변경된 때에 하는 등기의 일입니다.
즉 등기된 뒤 부동산에 대해서 변경된 내용을 기입한다는 것입니다.
회복 등기)기존 등기 사항의 전부가 원시적 혹은 후발적으로 부적합한 경우 기존 등기의 전부를 소멸시키는 등기를 합니다.
설정 등기)전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하고 사용, 수익을 위한 등기의 일입니다.
부동산 등기의 종류 2. 보존 등기
안녕하세요 로엘 법무법인입니다.
오늘은 부동산 등기의 종류와 효력 및 개념에 대해 간략하게 알아보겠습니다.
부동산 거래를 할 때 등기라는 말을 자주 듣습니다.
아파트 매매를 할 때도 등기는 중요한 역할을 하는 서류로 주택을 구입하거나 상가 월세를 알아볼 때도 반드시 확인해야 합니다.
부동산 등기란?
보존등기란 부동산 소유권의 보존을 위하여 등록하는 것을 말하며, 미등기 부동산에 대하여 그 소유권을 보존하기 위하여 이루어집니다.
부동산에 대하여 최초로 이루어지는 등기이므로 보존등기를 하면 해당 부동산에 관한 등기용지가 새로 개설되고, 이후 일어나는 부동산에 대한 권리변동과 그에 따른 등기는 보존등기에 따라 이루어집니다.
부동산등기의 종류3. 소유권이전등기
말소등기란 부동산의 기존등기 전부를 소멸시킴으로써 기존등기가 원시적 혹은 후발적 사유로 실체관계가 전혀 부합하지 않게 되어 등기사항 전부가 부적법하게 된 때에 그 등기의 전부를 소멸시키기 위하여 진행하는 등기를 말합니다.
해당 등기는 단순히 말소절차가 아니라 하나의 독립된 등기입니다.
4) 권리추정적 효력등기내용대로 실체적 권리관계가 존재한다고 추정되는 효력을 말하며, 그 등기에는 그에 부합하는 실체적 권리관계가 존재하는 것으로 추정됩니다.
여기서 말하는 추정적 효력은 등기가 형식적으로 존재한다면 무효한 등기라 하더라도 그에 상응하는 실체적 권리가 존재한다고 추정하는 힘을 말합니다.
해당 효력은 부동산의 권리에 관한 사항으로만 인정되고 표시에 관한 사항으로는 인정되지 않습니다.
따라서 등기 추적력은 소유권 등의 권리는 추정력이 인정되지만 사실관계를 나타내는 표시로는 인정되지 않습니다.
부동산등기의 종류 1. 본등기
부동산 등기로 인해 발생하는 효력은 4가지가 있습니다.
등기관이 등기를 마치면 그 등기의 효력은 접수 시부터 발생합니다.
1) 권리변동적 효력은 부동산 물권의 변동을 가져오는 권리이며, 물권행위에 부합하는 등기가 있으면 부동산 물권변동이 발생하여 권리가 변동하게 됩니다.
물권변동이란 물권이 발생하는 것부터 변경, 그리고 소멸되기까지의 모든 과정을 의미합니다.
민법 제186조 (부동산 물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위에 의한 물권의 득실변경은 등기하지 아니하면 그 효력이 생기지 아니한다.
2) 대항력효력이란 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 의미하며 지상권, 저당권 등 부동산의 제한물권이나 부동산임차권은 부동산채권에 관하여 일정한 사항을 등기하면 당사자 외에 제3자에게도 대항할 수 있습니다.
이미 유효하게 성립된 권리관계를 제3자가 부인하더라도 부동산 등기를 하여 발생한 효력에 따라 부인을 물리칠 법률상 권능을 갖게 되었기 때문입니다.
이처럼 현행 민법상 부동산 등기를 갖추지 않으면 제3자에 대한 관계뿐만 아니라 당사자 간에도 물권변동의 효력이 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
민법 제621조 (임대차의 등기) 부동산임차인은 당사자간의 반대약정이 없으면 임대인에게 그 임대등기절차에 협조할 것을 청구할 수 있다.
② 부동산임대차의 등기를 한 때에는 그 때부터 제3자에 대하여 효력이 발생하는소유권이전등기란 부동산 소유권이 변동되었을 때 이를 부동산등기부에 등기하는 것을 말합니다.
부동산 소유권 변동은 등기를 하지 않으면 효력이 발생하지 않습니다.
부동산등기의 종류4. 말소등기부동산등기란 ‘등기부’라는 공적장부에 법원 등 기관이 부동산의 표시 및 부동산에 관한 권리관계 등을 기재하여 일반인이 볼 수 있도록 넓게 공사되는 것을 말하며 사전적 의미로는 부동산의 귀속과 그 귀속형태를 외부로부터 인식할 수 있도록 공사하는 방법을 의미합니다.
부동산 등기 효력3) 순위확정적 효력등기 전후에 의하여 순위가 확정되는 효력으로 같은 부동산 위에 복수의 권리가 있는 경우 해당 순위는 원칙적으로 등기 전후에 의하여 정해집니다.
부동산등기법 제4조(권리의 순위)①같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따른다②등기순서는 등기기록 중 동구에서 등기상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 등기상호간에는 접수번호에 따른다.